陽西縣存量房交易計稅基準價系統二期建設項目

單一來源的公告

(項目編號:YXCG-20180713)

【發(fā)布日期：2019-02-22】

廣東業(yè)信采購招標有限公司（以下簡稱“采購代理機構”）受國家稅務總局陽西縣稅務局（以下簡稱“采購人”）委托組織的陽西縣存量房交易計稅基準價系統二期建設項目（項目編號：YXCG-20180713）進行單一來源談判，有關事項如下。

一、投標人資格：

1.投標人須是具備《政府采購法》第二十二條規(guī)定的條件：

1）具有獨立承擔民事責任的能力；

2）具有良好的商業(yè)信譽和健全的財務會計制度；

3）具有履行合同所必需的設備和專業(yè)技術能力；

4）有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄；

5）參加政府采購活動前三年內，在經營活動中沒有重大違法記錄；

6）法律、政務法規(guī)規(guī)定的其他條件。

2.投標人須是中華人民共和國境內注冊，具有獨立承擔民事責任和履行合同能力的社會中介機構；

3.人具有較強的項目管理、技術服務和組織實施能力，已取得《中華人民共和國房地產估價機構備案證書》備案等級一級；

4.投標人應配有較強的專業(yè)技術隊伍，并提供注冊房地產估價師的證明材料，能提供快捷的售后服務響應；

5.應嚴格遵守有關法律法規(guī)，對違反行業(yè)規(guī)范和委托合同約定的，要承擔相應的法律責任；

6.本項目不接受聯合體投標；

7.投標人須在招標代理機構登記并購買談判文件。

二、采購預算：人民幣280000.00元（超出該上限的投標報價將作為無效投標處理）

三、擬定的唯一供應商：

名稱：廣東南粵房地產土地資產評估與規(guī)劃測繪有限公司

?地址：廣東省廣州市天河區(qū)體育西路189號18G、18I單元

四、采購的貨物或服務的說明：

一、項目概況

為了進一步規(guī)范陽西縣存量房交易納稅申報行為，加強對存量房成交價格的監(jiān)管，從而進一步提高我市“一窗式服務，全稅種征收”的房地產稅收一體化管理精細化水平，國家稅務總局陽西縣稅務局擬在存量房交易諸稅種征收環(huán)節(jié)中，逐步實行計稅基準價制度，通過計算機信息化、自動化、規(guī)范化管理，合理確定存量房交易計稅價格?，F欲通過招標確定社會中介機構，委托社會中介機構編制、建立存量房交易計稅基準價系統。

二、建設目的

1、提高房地產交易稅收一體化征管水平的需要。財政部和國家稅務總局先后下發(fā)《財政部　國家稅務總局關于開展應用房地產估價技術核定交易環(huán)節(jié)計稅價格工作的通知》（財稅〔2009〕100號）、《財政部　國家稅務總局關于推進應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2010〕105號）、《財政部　國家稅務總局關于推進應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2011〕61號）文件，要求各地要抓住重點環(huán)節(jié)，提升征管的精細化水平，加快推進應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作。

2、減少征納雙方矛盾，控制征收機關自由裁量權的需要。將存量房計稅價格管理融入規(guī)范征管中，可以解決征收機關在核定計稅過程中受人為因素的干擾等問題，從而保證稅賦公平，化解征納雙方的矛盾。

3、提高征管效率，簡化辦稅流程，方便納稅人的需要。開發(fā)完成存量房交易計稅基準價系統后，通過建立科學的數學計算模型，降低了對操作人員的要求，可以直接在前臺利用計算機自動計算，確定計稅價格，隨后計算出相關稅費，從而能夠大大提高征管效率。

三、建設目標

充分利用陽西縣各部門協作好、信息共享程度較高；征管基礎好、歷史成交數據較齊全；計算機應用技術日漸成熟等優(yōu)勢，通過存量房交易計稅基準價系統設計方案招標，確定規(guī)范、科學、合理的存量房交易計稅基準價，建立以存量房交易計稅基準價為主要征收依據的征管新模式，實現存量房交易稅收征管的便捷、高效、利民。

四、建設原則

1、要把握精細化原則。在陽西地區(qū)，同一個住宅小區(qū)或同一片住宅區(qū)，所處位置不同、樓層不同，價格就可能相差幾千元，如果建立的基準價系統區(qū)域范圍過于寬泛，就會使產生的計稅價基準價失準，造成稅款的隱性流失。要求按幢信息作為市場比較法的參照物，在此基礎上進行個別因素修正。

2、要把握動態(tài)管理原則。存量房交易以成交價格為計稅依據，成交價格受宏觀經濟發(fā)展、政策調控、市場供需關系等多種因素的綜合影響，是不斷波動而不是一成不變的。所以不能將基準價系統做成一個死的數據庫，而是應該隨著時間的推移以及數據庫成交信息、掛牌信息等的不斷變化，根據設定的數學模型，進行自動的動態(tài)更新，以減少后續(xù)維護的工作量，公正反映當時房地產交易的市場價格，達到動態(tài)管理的目的。

3、要把握科學、合理、規(guī)范的原則。基準價系統方案形成后，必須經過多方面專家論證，保證所建立基準價管理系統邏輯結構嚴密、數學計算模型科學，參數設置合理，所產生的計稅基準價準確。

4、要把握公開、公平、公正的原則。需將該系統的設計原理、原則、計算方法、修正因素等規(guī)定用文字詳細表述，闡明原因并通過政府向社會公告，使存量房交易稅負公開、公平、合理。

5、要把握高效、便捷、利民的原則。計稅基準價系統要方便征收機關操作，方便納稅人申報，縮短存量房交易的辦證時間，實現征管和服務的有機結合。

五、建立基準房價體系的法律法規(guī)依據：

1、《中華人民共和國城市房地產管理法》(中華人民共和國主席令第29號)；

2、《中華人民共和國土地管理法》(中華人民共和國主席令第28號)；

3、《中華人民共和國資產評估法》（中華人民共和國主席令第四十六號）；

4、中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015《房地產估價規(guī)范》；

5、中華人民共和國國家標準GD/T18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》；

6、中華人民共和國國家標準GD/T18507-2014《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》；

7、《房屋完損等級評定標準（試行）》（城住字）[1984]第678號）;

8、《資產評估操作規(guī)范意見》（試行）；

9、國家及地方有關房地產估價的其它法律法規(guī)；

10、現行有效的相關存量房交易的稅收法律法規(guī)。

六、計稅基準價應用范圍

1、地域及存量房數量

覆蓋包括陽西縣轄區(qū)（不包括縣城）。至2018年6月底存量房登記數約***萬套。

2、納入計稅基準價系統的房地產種類

評估系統的具體對象分為住宅類和非住宅類。住宅類包含非單家獨戶、單家獨戶（包含別墅）；非住宅類包括商鋪、寫字樓（商業(yè)類）、工業(yè)等物業(yè)。

非單家獨戶：有二戶及二戶以上的不同產權但共同使用一宗土地的住宅，即每戶住宅只有分攤土地使用權的為非單家獨戶。

單家獨戶：僅一戶住宅且有自己獨立土地使用權（非分攤）的為單家獨戶。

3、納入計稅基準價系統的房地產交易類型

（1）存量房買賣

（2）存量房交換

（3）存量房贈與

七、業(yè)務要求

1、計算確定基準價。

（1）評估基本方法

基準價格評估是本項目的核心工作，要求采用常規(guī)評估方法和特征價格模型法相結合的方法進行批量評估獲得。

常規(guī)評估方法是指根據市場調查掛牌價格和存量房交易價格特點，按國家技術規(guī)范的要求，分別采用市場比較法、收益還原法、假設開發(fā)法和成本法等方法分別進行批量評估。

特征價格模型法是較為先進的房地產批量評估方法，綜合了房地產市場及其價格研究學科研究領域的研究成果，并在一些經濟發(fā)達地區(qū)率先得到了應用。該方法的特點，是在市場調查基礎上，充分考慮影響房地產價格的各類因素，綜合應用經濟計量學等多種非常規(guī)方法，對影響因素指標進行量化，并在達到檢驗標準的前提下建立房地產價格計算的數學模型，并根據該模型實施批量評估。

根據物業(yè)類型不同采用評估方法不同，選取最小評價單元也不同，具體如下：

（2）住宅類基準價確定

基準價的確定應采用市場比較法原理，充分考慮歷史成交數據、市場掛牌信息，并考慮以下因素：①房屋所處的地域、區(qū)塊、地段位置的地價；②區(qū)域因素和環(huán)境差價（物業(yè)配套狀況、所處小區(qū)的景觀位置）。

（3）與軟件開發(fā)商配合建立數學模型，列出修正系數計算表，主要考慮以下因素：①成新（建成年份）系數；②樓層系數；③結構系數；④朝向系數等其它必要指數進行因素修正，并闡述修正比例的理由，通過計算機自動計算出每套房屋的核定價。

（4）基準價指每平方米的單價（元）。

（5）基準價評估基準日確定為2018年7月31日。

2、通過招標確認的評估公司應自己獨立工作，根據招標文件的要求和投標文件的建設方案，合同簽訂后60個自然日內，評估公司提交存量房交易基準價報告書及成果（見附1），內容包括該房屋所在城區(qū)、街道、社區(qū)、小區(qū)、樓盤名稱、房屋坐落（幢）、土地等級、建成年份、樓層情況、配套情況、景觀情況等修正因素組成及修正系數計算表（需同時提供電子表格）。

3、與軟件開發(fā)商配合進行系統測算數據審核鑒定，評估公司根據有關意見進行修正，在10個工作日內提交存量房基準價報告書及最終成果。

4、合同簽訂后60個自然日內，與軟件公司配合，實現存量房基準價計算系統測試。

5、測試完成后五個工作日內，與軟件公司配合，實現存量房基準價計算系統試運行。

6、試運行后五個工作日內，與軟件公司配合，實現存量房基準價計算系統正式上線應用。

五、獲取文件的時間、地點、方式及文件售價

1.談判文件公示時間：2019年2月22日至2019年3月1日。

2.獲取談判文件時間及下載：2019年2月22日至2019年3月1日，上午8:30～11:00，下午2:30～5:00（節(jié)假日除外）（北京時間）。

3.獲取談判文件地點：陽江市江城區(qū)康泰路60號四樓405室。

4.獲取談判文件方式：購買。

5.談判文件售價：談判文件每套人民幣300元，售后不退。

6.購買談判文件方式：現場購買。

7.購買談判文件必須攜帶法定代表人證明書原件、法定代表人授權委托書原件、法定代表人身份證復印件、授權委托人身份證復印件和企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復印件及《購買標書登記表》（http://www.1888bk.com政府采購資料下載專區(qū)）加蓋公章到指定地址購買。報名時投標單位的資料與以上報名條件不符合、不齊全、復印件不清晰或未蓋紅色公章的將不予受理。

六、依法組織評標專家進行評標，截止時間、開標時間及地點：

1、遞交談判響應文件時間：2019年3月6日9:30-10:00(北京時間)

2、談判時間：2019年3月6日10:00  (北京時間)。

3、遞交談判文件地點、開標地點：陽江市江城區(qū)康泰路60號四樓評標室

七、采購人、代理采購機構的名稱、地址和聯系方式

1.采購人聯系方式：

名稱：國家稅務總局陽西縣稅務局

地址：陽江市陽西縣縣城橋平一路275號

聯 系 人：陶林

聯系電話：0662-5539307/18312253111

2.代理采購機構聯系方式：

名稱：廣東業(yè)信采購招標有限公司

地址：陽江市江城區(qū)康泰路60號四樓

聯 系 人：馮國輝

聯系電話：0662-3167266/13902528444

傳真：0662-2669666

網址：http://www.1888bk.com

廣東業(yè)信采購招標有限公司

2019年2月22日

1、招標文件：YXCG-20180713-陽西縣存量房交易計稅基準價系統二期建設項目-發(fā)售稿（單一來源）.docx

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